希腊政府年出台了被称为“黄金签证”的投资促进政策。按该政策规定，只要在希腊购买房地产25万欧元以上，投资者及其家属，一家三代都可获得包括希腊在内，申根26国的永久居留许可。
如今，世纪大疫情阻隔了中国投资者的希腊商考路。这些年希腊发生了哪些变化？房子升值了多少？希腊哪些区域投资钱景更好？孩子赴希腊念高中，回国参加华侨生联考，可不可行？眼下在国内订房，办希腊移民，该怎么操作？中创侨智办希腊移民优势在哪？具体流程和费用如何？
一、希腊买房，选首都雅典好，还是选几个度假岛屿好？
首先我们来了解一下希腊共和国概况，希腊位于欧洲巴尔干半岛最南端，北与阿尔巴尼亚、北马其顿、保加利亚相邻，东与土耳其接壤（注意：爱琴海上几乎所有岛屿都属于希腊，土耳其光有海岸线，几乎没有领海），西隔爱奥尼亚海与意大利相望，南临地中海，与非洲的埃及相望。
首都雅典，位于希腊陆域部分中东部，西与古迹众多的伯罗奔尼撒半岛相邻，奥林匹克运动发源地奥林匹亚，迈锡尼古代遗迹、斯巴达城邦都在伯罗奔尼撒半岛上；东面和南面散落着无数的爱琴海度假岛屿。每届奥运会的圣火采集仪式都采自希腊奥林匹亚。以菲拉的蓝白教堂和伊亚的最美日落著称的圣托里尼岛，以及以风车岛著称的米克诺斯岛，是中国游客最常光临的爱琴海“双岛”，近年来，到这里拍婚纱和度蜜月的游客络绎不绝。
希腊最大岛屿克里特岛，相当于希腊的“海南岛”，面积平方公里（与地中海岛国，同样以希腊语为母语的塞浦路斯差不多大），人口60万（与崇明岛人口相仿），是希腊乃至整个西方文明的发祥地。克里特岛是哪个以欧美游客居多。首府伊拉克利翁是希腊第三大城市（相当于海口），岛西部的干尼亚是岛上最重要的旅游城市（相当于三亚），拥有离地中海仅10公里，海拔米的白山（冬天可以滑雪）、欧洲最长的峡谷撒玛利亚峡、以及粉红沙滩等胜景。干尼亚的一线海景公寓，二房总价30万欧元起。伊拉克利翁和干尼亚都有国际机场，夏季有直飞欧洲各大城市的定期航班。总体而言，国人较少涉足希腊离岛的原因主要有：
1、价格过高
目前除克里特岛干尼亚有总价30万欧元的一线海景房外，其他希腊岛屿上多以独立泳池的大面积度假别墅为主，总价逾百万欧元。
2、距离太远
疫情前，除北京有每周三班国航直飞雅典外，国内其余城市飞雅典，多选乘俄航、卡航、阿航，在莫斯科、多哈或迪拜、阿布扎比转机，转一次机单趟飞雅典至少需要16-17个小时。若要去往离岛，还要在雅典转一次机，再多耗费千元以上人民币的希腊国内段机票，太费周折。而欧洲各大城市在旅游旺季都有直飞希腊各岛屿的航班，飞行距离2-4小时之间，就像从中国各大城市都能直飞泰国普吉岛、印尼巴厘岛的航线一样。因此岛上房源以欧洲买家为主。
3、租金收益率较低
希腊离岛淡旺季分明，圣托里尼岛每年12-2月，克里特岛每年11-3月，分别有3-5个月的时间，是岛上酒店、度假村、民宿、餐馆、酒吧90%以上都歇业的空窗期，海上游乐活动也全部停止，这段时间往返岛上的交通工具只有班次很少的飞机或慢船，快艇也全都停航。因此，岛上房产的出租管理难度大，租金回报率相比首都雅典要低在0.5-1%左右。
二、三面环山、一面向海、北高南低，地区分布特点
首都雅典的房子，兼具身份功能（贴近25万欧最低门槛买最划算）、旅居功能（雅典南部大湾区各板块离海都很近）、投资功能（享“一带一路”比港和“欧洲的拉斯维加斯”埃利尼科的发展红利）、教育功能（进可攻欧美名校，退可守华侨生联考，希腊6大国际学校都集中在雅典）。因此，希腊买房移民，我们首推的还是雅典。
希腊全国分13个大区51个州。首都雅典在阿提卡大区的阿提卡州（阿提卡大区只设立了阿提卡1个州）。狭义的“雅典直辖市”，即以雅典卫城为圆心，半径只有4公里的AthesCenter（雅典市中心），面积只有39平方公里，人口75万。广义的“雅典都市圈”，即整个阿提卡州（首都圈）面积平方公里，人口万（约占全国人口的35%）。
雅典周边的比雷埃夫斯、埃利尼科、格利法达、基菲夏，其实都是阿提卡州下面，与雅典市平级的“市”。如果把阿提卡州比作河北省，那么，雅典市好比北京市，比雷埃夫斯市（比港）好比天津市，埃利尼科好比雄安新区，格利法达好比“夏都”北戴河，基菲夏好比承德“避暑山庄”。
雅典都市圈，三面环山（西、北、东面都是山），一面向海（南面是雅典大湾区），雅典盆地的地势也是北高南低，就似一双高跟鞋，“脚尖”帕拉约法里罗伸向南海，脚后跟则在北山半山腰的基菲夏。这个地形，像极了国内知名海滨城市青岛。
3雅典楼市“三个世界”划分
犀利的雅典各区置业策略
雅典楼市的“第一世界”，位于埃利尼科“赌城”以南的Riviera蔚蓝海岸区域，包括格利法达、武拉、沃里亚格梅尼、瓦里4个滨海新市镇。这里背山面海，是雅典最新潮的富人区，格利法达，有“希腊的芭提雅”之称，类似于三亚的亚龙湾，而沃里亚格梅尼半岛和瓦里的十里银滩，则类似于三亚的海棠湾和陵水的清水湾。
这里有沃里亚格梅尼天然温泉湖、格利法达高尔夫球场、游艇俱乐部、超豪华酒店群（如：四季酒店）、新潮的滨海酒吧、餐厅、时尚名店街，以及低密度，大多为一层一户的豪宅。
埃利尼科，在年雅典奥运会前，是雅典旧机场所在地。年机场搬迁后废弃，于是这块7.8平方公里的土地，就成了上海江湾机场（今新江湾城）、南京大校场（今南部新城）、郑州燕庄机场（今郑东新区CBD）一样不可多得的，可以重新规划、整体开发的欧洲首都央区的风水宝地。
该项目定位为欧洲最大的大都会综合体，包括欧洲版“拉斯维加斯”休闲娱乐胜地、国际游艇码头区、现代化商业办公区、高端购物体验区、国际教育用地、高尔夫球场、大都会公园、高端滨海住宅区等，于年7月正式启动，堪称南欧未来30年最具投资价值地！该板块地价年7月相比年7月，短短三年间，上涨了80%。
年，在埃利尼科滨海区域，出现了雅典几十年未遇的纯新房项目，也是全欧洲最高的滨海豪宅项目MarinaTower,售价-欧元(最高单价约20.9万元人民币/㎡），堪称雅典的“汤臣一品”3个月即全面售罄！
埃利尼科往南，越南房价越贵，一套60-80㎡的二房，格利法达均价超过40万欧，武拉、沃里亚格梅尼半岛均价则超过50万欧。
雅典楼市的“第二世界”，介于埃利尼科“赌城”以北、比港-雅典-塞萨洛尼基铁路以东的雅典主城区范围。由南向北，大体可分为雅典大湾区、中心南新贵区、雅典市中心区、中心北中产区、北部富人区5个分区。
最南面的雅典大湾区，笔者推荐的买房区域是法里罗、阿里莫斯、埃利尼科这3个区，这里汇聚了雅典最大的2个渔人码头和未来的“欧洲拉斯维加斯”埃利尼科赌城，一套60-80㎡的二房，均价都已经30+万欧了。
中心南新贵区，包括卡里地亚、新斯米尔尼、达夫尼、圣迪米特里奥这4个“盆地区”，以及伊利奥普利、阿吉鲁波利这2个“半山区”。“盆地区”路网稠密，交通便利，“半山区”则背山望海，居高临下，不少顶楼的房子既可远眺卫城，又可俯瞰2-5公里外的大海。
大湾区3个区+中心南新贵区6个区，以下统称“南9区”。总体上，“南9区”都处在卫城、比港和赌城“三个中心”“三条连线”（R1、轻轨、R2）之间，“南9区”任意一点到雅典的“三大中心”，即游客中心雅典卫城宪法广场（好比粤港澳大湾区的广州），航运中心比港（好比粤港澳大湾区的香港）和休闲度假中心埃利尼科赌城（好比粤港澳大湾区的澳门），无论自驾车，还是搭乘地铁、轻轨或巴士，皆可在15分钟左右抵达，是雅典都市圈范围内区位条件最好的区域。“南9区”一套60-80㎡二房均价基本上在26-35万欧之间，贴近25万欧拿绿卡的最低门槛，堪称雅典都市圈范围内最大的一块价值洼地。
雅典楼市的“第三世界”，位于比港-雅典-塞萨洛尼基铁路以西，低矮平房、人种混杂的“铁西”贫民窟区域。从雅典地铁站点的分布就能看出，铁西区的弱势，仅有2号线北端4站和3号线西端3站伸向“铁西”。这里的房子低至几万欧元一套，但是房价再低，笔者也不建议大家买到“第三世界”去。这种既无升值潜力，又无租金保证的区域，中创侨智是绝对不碰的！
尽管俄乌战争给更广泛的市场环境带来压力，但高通胀和外国买家对希腊房地产的强劲需求，预计将使希腊房价在年保持两位数的高增长速度。希腊房地产市场是在地中海地区表现最好的，因为租金与房产上涨的价格保持同步。据官方报告称，Mykonos（希腊）以7.4%的回报率位居地中海地区收益率榜首，而Nice（法国）和Marbella（西班牙）的回报率分别为4.3%和4.2%。Paros（希腊）以7.1%的收益率排名第二，Santorini（希腊）排名第三（6.3%）。
尤其是目前（年），欧元兑人民币汇率处在近6年来的新低，相比年7月最高时的1：8.32，目前1:6.99的汇率，直降15%，相当于房价打了85折！