在罗马威尼斯广场与作为总统府的奎里纳尔宫之间，坐落着一座宫殿——科隆纳宫，中世纪时这里是罗马望族科隆纳家族的宅邸。科隆纳家族的大本营紧靠奎里纳尔山这处高地，他们在这里建造了塔楼围绕的墙体，将宅邸围绕起来，用作防御工事，还改造了古罗马时期建于奎里纳尔山上的君士坦丁浴场，将其变作一处豪华的住处，有四座高大的塔楼围绕在四周。科隆纳家族还控制着西边万神殿所在的战神广场区域的北部，势力范围从古罗马市中心的图拉真广场到北边近郊的奥古斯都陵墓，乃至更北边的米尔维安桥也属于其控制范围。
今日的科隆纳宫
18世纪中叶绘制的科隆纳宫，可以感受到当时的气势
它的对手奥尔西尼家族的领地则与其针锋相对，位于科隆纳家族势力范围的西边，即战神广场区域的西边和南边，囊括了古代的庞培剧场和图密善体育场一带，甚至还向北延伸到台伯河对岸的哈德良陵墓（后来被改造成圣天使堡）。为了控制其城市领地，奥尔西尼家族也建有许多带塔楼的防御性堡垒，庞培剧场等古代建筑都被改造成这个家族的宅邸。
万神殿所在的战神广场区，是科隆纳家族和奥尔西尼家族领地交界和角逐的地方
古罗马的哈德良墓，中世纪早期被改造城堡垒，称作圣天使堡
这是中世纪罗马城实力最强、最飞扬跋扈、肆无忌惮的两个家族。它们祖上在罗马生活了很久，是当地的豪族，依附于它们的家族也多不胜数。这两个家族常常相互开战，率领着其附庸家族和家丁、骑士在罗马城大干一仗，将城市搞得乌烟瘴气。除了明争，还有暗斗。两个家族都努力将自己的家族成员培养成教廷高官甚至教皇，以利用裙带关系带动家族发展。奥尔西尼家族产生了尼各老三世（-年在位），科隆纳家族则推出了尼各老四世（-年在位）。两个家族各不相让，几乎将罗马城变成了两个封建领地，在城市里它们依然是驰骋作战的封建领主。
中世纪的混乱都市
从11世纪起，中世纪的罗马城开始出现，古典时期形成的城市结构被打破了。这时期的城市开始出现大量贵族家族，它们在这时期的城市化进程中从乡村和庄园迁居到新兴的城市。这些家族原本是封建领主，一般在乡村拥有地产和庄园，进入城市以后则从事商业和金融业等活动，它们还积极参与城市政治生活，并在城市大建宅邸，为这时期的城市化推波助澜。
家族主导的城市化带有深刻的封建权力印记。除了前面提到的科隆纳家族和奥尔西尼家族，这些世家大族还包括弗朗奇帕尼家族、科尔西家族、皮埃尔列奥尼家族、博韦斯基家族、帕帕莱斯基家族等。12世纪出现的城市公社就是由这批家族主导的。到13世纪，又出现了一批新的家族，其家族领袖被称作“男爵”（baroni）。进入这个新贵集团的先后有奥尔西尼家族、科隆纳家族、孔蒂家族、阿尼巴尔迪家族、萨维利家族等。这些“男爵”家族拥有大量财富和权力，不再仅仅是此前拥有古老血统的封建家族。因此，这些“男爵”家族的出现甚至可以被视作一次革命。它们在郊区有大规模的地产，在城市里有防御性的宅邸。这批新的权贵的崛起与教廷亦有密切的裙带关系，他们依靠与教皇或红衣主教的关系而得以发达，这时期的教皇也大都出自这些家族，家族势力通过渗透拥有选举教皇权力的枢机团来施加影响，使自己阵营的人当选教皇。孔蒂家族产生了英诺森三世，萨维利家族产生了霍诺留三世和霍诺留四世，卡塔尼家族产生了卜尼法斯八世。只有极少的家族没有产生过教皇或红衣主教。通过教廷的支持，这些家族在罗马城和周边乡村和城镇大肆攫取财富，圈占势力范围。为了维护家族特权，这些家族一般会相互通婚，组成联盟。但它们之间也不乏斗争，科隆纳和奥尔西尼家族就是很好的例子，卡塔尼家族的卜尼法斯八世与科隆纳家族也有过殊死斗争。这些家族对罗马的影响一直延续到15世纪。
与这种权力结构的变化相对应，在中世纪的罗马城内部，家族割据，各占一方，彼此对垒，它们同其附庸一道建造起一个个封闭式住宅集中区，并将其武装起来。如皮埃尔列奥尼家族占据了马切卢斯剧场和台伯岛，以及沿着台伯河的一块区域；他们的对手弗朗奇帕尼家族则占据帕拉丁山和共和广场上提图斯凯旋门附近的区域，还借助大竞技场作为堡垒防守自己的领地。也有的家族控制着交通要道，如孔蒂家族控制着涅尔瓦广场的一部分，将其改造成堡垒，利用高大的塔楼控制梵蒂冈和拉特兰之间的贸易。到13世纪末，新家族取代了一些衰落的旧家族，然而对城市的割据仍然没有变化，如皮埃尔列奥尼家族和弗朗奇帕尼家族的据点就被萨维利家族和阿尼巴尔迪家族所取代。
古罗马的许多遗迹都被损毁和改造，用作其他用途。如位于战神广场区域南边、台伯河畔建于公元前3世纪末的弗拉米尼竞技场就被摧毁，私人宅邸建于其上。古代建筑也大都变成了石灰窑，用于建造中世纪的房屋。家族大肆占用古代遗址，如科隆纳家族占有奥古斯都陵墓，奥尔西尼家族占有哈德良陵墓和庞培剧场，阿尼巴尔迪家族占有大竞技场，萨维利家族占有马切卢斯剧场。这些都是古为今用，也是为了弥补当时建筑材料的匮乏。
曾经作为一个整体的罗马城被撕裂，各个家族分块占据，仅仅将城市作为防御工事，割据一方，彼此混战。
中世纪家族在图拉真广场上建起的塔楼，直到今天还屹立不倒
昔日古罗马作为政治中心的共和广场，中世纪时被大量破坏，几乎成为采石场和荒地
古罗马的城市中心在中世纪被割裂成各个家族的控制地
教皇回到罗马
年，马丁五世（-年在位）当选教皇，结束了教会大分裂，教廷也迁回了
罗马。
从此，教皇不断增强教皇的权威。虽然这时期教皇已经无法号令欧洲诸国，但也想建设一个以教皇为君主的国家。除了与要求牵制教皇权力的大公会议派斗争，教皇还要摆脱意大利各个城邦以及罗马各个家族势力的影响。在整个15世纪，历任教皇都还受到大家族的影响，尤其是奥尔西尼和科隆纳两大家族，为了增强自己的权力，他们不得不与家族势力巧妙周旋。同时，也正是为了凸显教皇的权威地位，着手对罗马城市进行改造，建设一个教皇国的首府城市。
比较早对罗马城市空间进行整合的是科隆纳家族出身的教皇马丁五世。他虽然出身大家族，但是为了增强教皇个人的权威，对以往聚族而居的城市居住模式进行了改造，将教皇势力渗入家族聚居区，并以位于城市中心的科隆纳宫作为教皇居住地，试图将这里打造成为罗马城的权力中心，极力控制贵族家族在城市空间中的圈占。
尼各老五世（-年在位）继承了马丁五世有意识地系统设计、建造城市的传统。他在位时期正值君士坦丁堡沦陷，大量人才涌入罗马，为其城市更新提供了动力。他命令拆除老的圣彼得教堂，在原址上建造更加辉煌的新教堂，并在教堂北侧修建了教皇宫，在宫殿里创建梵蒂冈图书馆。他也重修了梵蒂冈的门户——圣天使堡。这里原本是几个家族争夺的区域，但被尼各老五世重新界定为拱卫梵蒂冈的堡垒。他还将圣天使堡变成了罗马城市道路网络的重要节点，从这里放射出五条大道，其中一条就是后来成为罗马东西主干道的教皇路（即今埃曼努埃尔大道），穿过古罗马共和广场和大竞技场，一直连接到城南的拉特兰大教堂。尼各老五世还修缮了卡皮托林山上的市政厅，以强化市政机构对教廷的隶属关系。总之，尼各老五世对罗马城的改造所表现出来的崇高、宏大的风格，开启了教皇对罗马城改造的一系列工程。
在15世纪中后期，西斯廷四世继续推动城市化。他通过铁腕摆脱家族的羁绊，按照自己意志行事，强制清除许多阻碍街道交通的建筑物，也医院。儒略二世更是使教皇权力达到了一个高峰，他开启了圣彼得大教堂的重建工程，命布拉蒙特、米开朗基罗等人负责建造。进入16世纪上半叶，利奥十世和保罗三世继续进行教皇为主导的城市化。
最为巅峰的时代是在西斯廷五世（-年在位）时。他任命建筑师方塔纳把众多街道统一起来，使罗马城的道路体现出系统性和秩序感，这尤其表现在以其名字命名的费利切大道上。西斯廷五世进一步拓展了教皇在罗马的居住空间，除了梵蒂冈的教皇宫外，他还在科隆纳宫附近的奎里纳尔山上购置了一处宅邸，将其扩建得更加富丽堂皇，成为他的夏宫。这座新宫与梵蒂冈的教皇宫遥相呼应，成为梵蒂冈和拉特兰之间的一个连接点。此外，他还在城市广场上立起古埃及方尖碑。他将古罗马废墟中的方尖碑分别放置到圣彼得广场、拉特兰大教堂广场、圣母大殿广场、人民广场，尤其是后两座方尖碑的放置凸显了费利切大道的笔直、壮观。这些原本象征法老权力的方尖碑是在罗马帝国时期被从埃及带到罗马，在西斯廷五世时则成为罗马城的新景观和新地标，更成为教皇权力的符号。
经过一个半世纪的城市建设，教皇治理下的罗马城出现巨大变化，过去被众多家族割裂的城市空间正在教皇的努力下逐渐变得统一起来。
圣彼得广场上的圣彼得大教堂和广场的埃及方尖碑
从圣彼得大教堂向广场俯瞰，可以看出规则性和对称性
空间策略
教皇利用空间改造作为策略，辅助其政治斗争和加强统治。
这时期罗马出现了一些贯通全城的道路，打通了一些封闭的家族聚居区，使城市空间变得开放。连结起圣彼得大教堂和拉特兰大教堂的教皇路构成了东西大动脉，也被视作东西主干道（decumanus），而南北向的道路则是从北边的人民广场延伸下来的弗拉米尼古道（即科尔索大道），经过城市中心的共和广场时稍微改变方向，最后连结上阿庇安大道，构成了南北主干道（cardo），这条南北大道是古典时代的南北大动脉，也是连结亚平宁半岛南北的大道，此时与中世纪发展起来的东西向大道相交，构成了一对大十字结构。至此，罗马城的框架变得规则、对称。这种结构的形成无疑是教皇权力不断渗入的结果。
放射状的道路模式也出现了。从人民广场放射出来的几条道路，如科尔索大道及其两侧的利派塔路和巴布依诺路，均从人民广场向南边的城市中心放射，分别将人民广场与卡皮托林山、万神殿、大竞技场几个主要地标连结起来，使整个罗马的空间被重新整合起来。西斯廷五世修建的费利切大道进一步增强了罗马城市空间的统合性，这条大道从北到南连结起人民广场、圣三一大教堂、圣母大殿和耶路撒冷圣十字大教堂，构成了罗马的中轴线，串起几个主要的城市广场，以此带动罗马整座城市的空间，使其显得具有整体一致的风格。
人民广场放射出来三条道路，清晰可见
这时期也出现了大量豪华的宅邸。中世纪的家族不再聚族而居，而是建造起临街而立的宅邸，以炫耀自己的地位和财富。虽然很多大家族还都占据着以往的传统据点，但是也都建造起独幢宅邸。以这些宅邸为中心，形成了新的权力关系，以教皇所在的家族为中心，只是这种权力关系不再主要以家族血缘作为纽带，而是体现了同乡背景或不断变动的利益基础。
来自威尼斯的教皇保罗二世（-年在位）以威尼斯广场作为其势力范围。在他还是红衣主教时，就在威尼斯广场周围大量收购地块建造了圣马可宫（即今威尼斯宫），随他来到罗马的威尼斯的巴尔博家族和附庸都居住在附近，故而使其得名“威尼斯广场”。在成为教皇以后，他对宅邸进行装饰和扩建，并增建了花园，甚至将圣马可教堂作为其住宅的立面，极尽奢华。
保罗三世（-年在位）成为教皇后，在临近梵蒂冈的台伯河畔扩建了其家族宅邸法尔内塞宫。这个家族的崛起经历了漫长的时期，最关键的时刻是亚历山大六世的情妇是保罗三世的妹妹，给了他最关键的提携。保罗三世并非罗马的本土家族，但是通过担任教皇时期大力发展裙带关系，带动了整个家族的发展。法尔内塞宫的地理位置也非常好，处于梵蒂冈和罗马城商业中心之间的位置，且临近台伯河。法尔内塞家族还购置了台伯河对岸近郊地带的宅邸，将其变成家族别墅。米开朗基罗甚至还为其设计了一条连结两岸的私人桥梁，专门供法尔内塞家族往来，只是没有实现。
法尔内塞宫
法尔内塞宫隔台伯河对岸的法尔内塞别墅，在16世纪时几乎被连在一起
空间改造后的罗马也还有家族之间的斗争，只是这种斗争伴随的是不同家族的兴衰起伏。
奎里纳尔宫东边不远处的巴贝里尼宫（如今是国立古代艺术美术馆）是17世纪地位上升的巴贝里尼家族的宅邸。年，该家族成员当选教皇乌尔班八世（-年在位），家族影响力达到顶峰。乌尔班八世在位时期尽最大可能地利用裙带关系，将其家族的亲戚都加官进爵，带入教廷。乌尔班八世即教皇位后，在罗马东边近郊购买了一块地产，在此建造了恢弘壮阔的巴贝里尼宫，请许多当时著名的建筑师设计和建造，其中就有贝尼尼。为了突显这座建筑的壮观，还在宫殿前面建造了广阔的巴贝里尼广场，使这里成为罗马城东的一处重要景观。在宫殿里面，乌尔班八世还邀请画家皮耶特罗·柯尔特那绘制了屋顶巨幅壁画《神意与乌尔班八世的颂赞》，站在大厅当中向上仰望，会有种眩晕感，整幅画面呈现出不断向上的翻腾感，带你进入天国。
巴贝里尼宫
巴贝里尼宫的屋顶壁画，会引发强烈的眩晕感和虚幻感
出自潘菲利家族的教皇英诺森十世（-年在位）上台后，即着手在纳沃纳广场周围建造家族宅邸潘菲利宫，这座宫殿建在潘菲利家族此前购买的几间房屋的地基上，由贝尼尼的竞争对手博罗米尼设计。在西边的近郊地区，还建有潘菲利别墅，这里地势较高，既可以避免地处湿地的疟疾，还可以观赏罗马城的景色。英诺森十世努力使其宅邸比巴贝里尼宫显得更壮观，虽然差强人意，但是与法尔内塞宫相比至少不算太差，而且与法尔内塞家族一样，在台伯河以西的近郊地带也拥有了一座别墅。
古罗马作为图密善体育场，中世纪被改造成纳沃纳广场，潘菲利宫就在其西南边
这三个家族的竞争是17世纪的一件大事。巴贝里尼家族和潘菲利家族曾联手打击法尔内塞家族。乌尔班八世在位时制裁法尔内塞家族，但又与其签订了和约。英诺森十世对此很不满，他上台后将法尔内塞家族在罗马郊区的一处领地夷平，并且对前任乌尔班八世进行了清查和打击。这些做法旨在提升其家族地位，阻滞另两个家族的发展。总体而言，这时期的家族斗争不再是明目张胆地在城市里进行内战，而是通过巧妙的、隐蔽的方式进行“文化斗争”，通过宅邸建设、艺术赞助提升自身地位，与其他家族展开竞争。即使有如教皇家族的斗争，也已与中世纪完全不同，这时期的家族对城市空间的掌握很有限，也只能通过宅邸或别墅的空间与其他家族竞争。城市一体化的大趋势已经确立。继英诺森十世之后的教皇亚历山大七世在位时期（-年），聘用贝尼尼于年完成了圣彼得广场的建设，给历任教皇改造罗马城的接力赛画上了一个完美的句号。
年贝尼尼对圣彼得广场改建的完工，标志着教皇对罗马城的控制达到了巅峰
作为弗拉米尼古道南边的终点，罗马是朝圣之路的目的地，同时，它还是许多其他古道的起点，包括中世纪兴起的从巴黎到罗马的弗朗契吉纳大道，将欧洲西北部也与罗马连结起来，罗马由此而成为欧洲的中心。从15世纪起，这个中心因为一系列教皇的改造工程而变得更加辉煌，前往罗马朝圣的人更多，络绎不绝，将这个天主教的中心变成了世界之都。
经过两三个世纪教皇对罗马城的建设，中世纪的城市结构已经发生了翻天覆地的变化，曾经的无序、破碎的结构逐渐被整合，形成具有整体性、规则性的空间模式。在这种更新后的城市空间中，家族之前的抱团式宅邸被通达宽敞的道路穿过，无法再形成封闭的堡垒式住宅，继而被改造成临街而立的豪华宅邸，与其他公共设施一道，被组合进一种更为宏大、对称的城市景观中去。这显示了教皇权力的增强和对整座城市空间的宏观规划。由教皇开启的城市化模式逐渐成为罗马城的主要发展方式，在此后的巴洛克时代、新古典主义时代乃至20世纪都得到继续发展。